10 cose da verificare prima di acquistare un appartamento

10 cose da verificare prima di acquistare un appartamento

Silvia, Scrittrice e giornalista, Gallipoli

Guida scritta da:

Silvia, Scrittrice e giornalista, Gallipoli

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Che sia un ottimo affare o un investimento, l'acquisto di un appartamento ha sempre una certa importanza. Come essere certi di fare la scelta giusta? Ecco un elenco di 10 punti da verificare, dal semplice confronto dei prezzi del mercato immobiliare ai costi e alle regole imposte dal condominio.

Caratteristiche importanti

  • Posizione e condizione dell'appartamento
  • Contesto e prezzo di mercato
  • Vizi amministrativi e diagnostici
  • Progetti futuri e connettività

1. Le condizioni dell'appartamento


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Innanzitutto, è necessario iniziare da un'accurata verifica delle condizioni generali dell'appartamento che desideri acquistare:

  • Ispeziona pareti e soffitti per controllare che non siano presenti crepe, rigonfiamenti nella pittura, macchie o tracce di umidità, segni di pessima ventilazione o di infiltrazioni.
  • Dai un'occhiata all'isolamento. Sebbene l'APE (attestato di prestazione energetica) ti fornisca le informazioni relative alla qualità dell'isolamento termico, se possibile, verifica anche l'isolamento acustico con gli altri appartamenti e con l'esterno. Potrebbe essere una buona idea quella di tornare nel tardo pomeriggio o nella prima serata, quando l'immobile è occupato e c'è più movimento.
  • Presta attenzione anche alla disposizione delle stanze e alla loro esposizione, magari aiutandoti con la bussola del tuo cellulare. Un piano alto garantisce generalmente una migliore illuminazione e un minor inquinamento acustico.

2. I diritti e i doveri del condominio


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Acquistare un appartamento implica entrare a far parte di una comproprietà. Infatti, diventando proprietario di una quota esclusiva (alloggio e talvolta anche cantina, garage, ecc.), diventi anche comproprietario delle parti comuni dell'immobile (ingresso, scala, ascensore, tetto, giardino, ecc.). Tutto ciò ti dà certamente dei diritti ma anche dei doveri:

  • Controlla le condizioni delle diverse parti comuni che compongono il condominio. Ad esempio, per un appartamento al piano terra il giardino può costituire una parte comune ad uso esclusivo dandoti il diritto di esserne l'unico utente.
  • Chiedi anche di leggere i verbali delle ultime riunioni condominiali, ti forniranno alcune informazioni utili sullo stato dell'immobile e su eventuali lavori previsti che potrebbero appesantire notevolmente il budget! Concentrati in particolar modo sulle voci rilevanti come il restauro, l'ascensore o il tetto le cui ristrutturazioni e modifiche comportano costi particolarmente gravosi.

3. La possibilità di effettuare dei lavori


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Se desideri effettuare lavori "impegnativi" nell'appartamento, verifica che il regolamento condominiale conceda la possibilità di farli. Sappi inoltre che anche dopo aver ottenuto le autorizzazioni, tali lavori dovranno essere interrotti fra le 20:00 e le 7:00, la domenica e nei giorni festivi, in maniera tale da non disturbare la tranquillità dei vicini.

Infine, alcuni lavori come la creazione di un nuovo bagno, vanno dichiarati in fase di dichiarazione dei redditi dato che aumentano il valore locativo dell'appartamento.

4. Il contesto dell'appartamento


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Prima di acquistare l'appartamento dei tuoi sogni, da' un'occhiata al quartiere.

  • Potresti suonare il campanello dai vicini del pianerottolo o dei piani inferiori o superiori per presentarti e avere il controllo della situazione. Fai un salto anche dai commercianti del quartiere che potranno darti alcune informazioni sull'aria che tira e su eventuali problemi di vicinato.
  • Valuta le possibilità di parcheggiare, sia per te, sia per chi viene a trovarti, nonché la vicinanza dei mezzi pubblici, delle scuole, dei servizi, ecc. Occhio comunque ai negozi situati al piano terra dell'immobile, che potrebbero invece disturbare il vicinato. Anche in questo caso, è meglio se controlli il regolamento di condominio per scoprire se in futuro potrebbero essere autorizzate o meno nuove costruzioni.
  • Da' anche uno sguardo alle condizioni degli immobili circostanti: costruzioni fatiscenti o degradate potrebbero comportare notevoli fastidi. 

5. Mercato immobiliare e adeguatezza del prezzo


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È difficile valutare se il prezzo di un appartamento è quello giusto, soprattutto se è stato un vero e proprio colpo di fulmine. Fortunatamente, è facile informarsi sui prezzi del mercato immobiliare delle zone di interesse:

  • Gli annunci immobiliari dei privati e dei professionisti, da valutare su Internet o presso le agenzie immobiliari della zona, forniscono già dei buoni indicatori. Alcuni siti specializzati mettono anche a disposizione una banca dati.
  • Un'alternativa: informarsi presso un notaio di fiducia o un collegio notarile. Ancora più facile, la consultazione del sito Internet del notariato, che informa sullo stato del mercato e fornisce delle guide per l'acquisto.
  • Terza possibilità: l'OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare), una banca dati on-line costituita presso l'Agenzia delle Entrate. Attenzione, per consultare le quotazioni in base a semestre, provincia, comune, zona OMI e destinazione d'uso è possibile usare la ricerca testuale o la ricerca su mappa.

6. Il costo complessivo dell'appartamento


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Oltre al prezzo di vendita dell'appartamento è necessario considerare altri costi:

  • La provvigione dell'agenzia immobiliare se la compravendita non viene fatta tra privati. Tuttavia, è difficile fornire una stima precisa poiché la normativa non stabilisce esattamente a quanto debba ammontare la provvigione e questa può variare da un'agenzia all'altra. Si stimano generalmente fra il 2 e il 3% del prezzo di vendita.
  • Le spese notarili, che dipendono da due variabili, ovvero il costo della casa e l'eventuale importo del mutuo. Più alto è il valore dell'immobile e del mutuo che si chiede, maggiori saranno le spese notarili. Non esistendo una percentuale fissa per la parcella del notaio, la cosa migliore è farsi redigere più preventivi da vari professionisti.
  • In assenza di agevolazioni fiscali, le imposte di registro (9%), di ipoteca (50 €) e catastale (50 €) vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà a sua volta all'Agenzia delle Entrate in sede di registrazione dell'atto. Diversamente, in presenza di agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa (abitazione principale di residenza), l'imposta di registro è pari al 2%.
  • Le spese condominiali. Anche in questo caso, il proprietario dovrà fornire gli ultimi bilanci annuali. E ancora una volta, verifica che non siano previsti grossi lavori!

7. I vizi amministrativi nascosti


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Oltre ai vizi nascosti, contro i quali è possibile fare ricorso, potresti essere vittima di vizi amministrativi. Ce ne possono essere tanti, fra cui ad esempio, un venditore che non ha dichiarato la modifica di un muro portante o la chiusura di un balcone. Per quanto possibile, informati presso i vicini, i condòmini e l'amministratore su eventuali lavori effettuati dal proprietario, in caso contrario potresti dover presentare ricorso se l'uno o l'altro vogliono rivalersi su di te.

8. Le diagnosi immobiliari


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Ci sono diversi tipi di diagnosi dell'immobile, la maggior parte non obbligatorie e quindi a carico dell'acquirente. Rappresentano una preziosa fonte di informazioni, che può evitare pessime sorprese dopo l'acquisto come dover rifare l'isolamento o l'impianto elettrico difettoso! Fra queste troviamo:

  • Obbligatoria, l'attestato di efficienza energetica (APE) che offre informazioni sulla performance energetica del futuro appartamento, valutando il consumo di energia in materia di riscaldamento ma anche di acqua calda sanitaria ed eventualmente, di condizionamento. Ci troverai anche l'impatto dato da tale consumo di energia in termini di emissioni di gas a effetto serra, nonché alcuni consigli di gestione e corretto uso per risparmiare energia. Vi compaiono infine, alcuni suggerimenti di lavori nel caso in cui un giorno tu voglia migliorare la performance energetica dell'appartamento.
  • Dal 1° luglio 2020, la regolarità catastale è un parametro obbligatorio da indicare nel rogito e che attesta la corrispondenza tra lo stato di fatto dell'immobile e i dati catastali.
  • La diagnosi immobiliare per comprendere se sussistono problemi correlati allo stato di conservazione dell'edificio, ad esempio infiltrazioni o presenza di condense e muffe.
  • Ci sono poi due valutazioni importanti: quella a carico degli impianti e l'antisismica. Il certificato di conformità degli impianti, normato dal DM 37/08 e che può essere sostituito dal DIRI (Dichiarazione di Rispondenza), è necessario per modificare o aprire nuove utenze di luce e gas. L'acquirente può chiedere di controllare se gli impianti sono a norma ed eventualmente farsi rilasciare un nuovo certificato di conformità o DIRI.
  • La diagnosi per rilevare la presenza di agenti biologici (vegetali e microorganismi, animali). A questo proposito si sta affermando la disciplina della "patologia edile" che «studia i meccanismi alla base dei fenomeni di degrado, alterazione fisica e prestazionale dei materiali edilizi e degli edifici che avvengono in tempi ravvicinati e inattesi». Il professionista che si occupa di effettuare questo tipo di diagnosi è il cosiddetto "patologo edile".
  • La diagnosi antisismica o Classificazione sismica è obbligatoria sia per i nuovi edifici che per quelli oggetto di interventi di adeguamento. Non fa differenza il tipo di zona, dato che l'Italia è uno dei paesi a maggior rischio sismico del Mediterraneo e la vulnerabilità è maggiore per la fragilità del patrimonio edilizio.

9. I progetti urbanistici


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I quartieri e le borgate si stanno sviluppando sempre più rapidamente. Per questo, ti conviene informarti in municipio o verificare su Internet se nel breve o medio termine sono previsti progetti urbanistici. Sarebbe davvero un peccato che la vista dal balcone che ti ha fatto innamorare proprio di quel posto venisse ostruita da un nuovo immobile o che un bar disturbasse la tranquillità del quartiere!

Al contrario, progetti di sistemazione o di sviluppo di una linea di trasporto pubblico ad esempio, possono aumentare il valore della tua futura proprietà.

10. Lo stato della rete mobile e Internet


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Oggi è difficile, se non impossibile, fare a meno di una connessione Internet e di una rete di telefonia mobile. Da qui l'importanza, prima di acquistare un appartamento, di verificare lo stato della rete. L'AGCOM, l'Autorità per le garanzie nella comunicazione ha istituito una banca dati chiamata BroadBandMap che dà la possibilità di analizzare lo stato di sviluppo dell'offerta di accesso ad Internet al singolo indirizzo, nonché la possibilità di fare valutazioni comparative sulle diverse tecnologie e velocità.

Per saperne di più sui progetti correlati all'edilizia

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Silvia, Scrittrice e giornalista, Gallipoli, 73 guide

Silvia, Scrittrice e giornalista, Gallipoli

Dopo 10 anni di lavoro come addetto stampa per un’importante società d’ingegneria, ho deciso di unire la mia esperienza professionale e la mia passione per la scrittura entrando nel giornalismo freelance e nella redazione a tempo pieno. Eclettica sia nei gusti che nella scrittura, in me convivono grandi passioni come la scienza e la storia, ma soprattutto l’interesse per la decorazione e il fai-da-te. Su questi argomenti, apparentemente così diversi, scrivo ormai da quasi vent’anni, devo dire con un discreto successo, probabilmente perché i miei articoli sono la cronaca dei lavori e dell’esperienza maturata nel corso della totale ristrutturazione di una vecchia masseria nel cuore del Salento. Esperienza che vorrei condividere con te attraverso i miei suggerimenti.

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